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1月11日，在2023中国房地产年度趋势论坛暨CIHAF第二十三届中国住交会上，中国银河证券首席经济学家刘锋发布了主旨演讲。
刘锋认为，房地产是家庭和企业的一项重要资产，相关税收也是财政收入的重要来源，整个行业体量巨大，产业链长，始终在多个方面影响着国民经济。
近五年来房地产GDP占比均值为17%，涉及上下游产业链50多个。2020年至2021年，房地产业GDP累计同比贡献率总体超过交通邮政、租赁商务、住宿餐饮业。重要资产配置，金融机构的重要资产。2021年房地产占居民财富总额的69%，是居民的重要核心资产。中国实物资产占总资产比例为69%，住房总市值达62.6亿元，均远高于世界其他国家及地区。
「房地产既是居民和金融机构的主要资产和负债，又是地产政府的重要财力来源，短期来看，房地产必须软着陆。」刘锋指出，软着陆的重点在于居民需求和房企预期的修复。
今年下半年以来，地产三支箭指向了房企预期修复，目前来看企业拿地热情仍然低迷，下一步需通过限购政策和贷款利率调整促进居民需求恢复。
「我们人口总量和结构发生了非常大的变化。」他指出，城镇化后很多地方住房需求发生了结构性变化，城市改善型住房需求占比增多。数据显示，2022年全国30大代表城市（北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、福州、天津、重庆、南京等）各面积段成交套数占比中，90平米以下刚需住宅占比逐渐降低，二三线城市改善房需求尤为显著。
但改善型住房方面的供给和服务等配套还处于缺失状态，市场也不发达。「一线城市核心区小区物业费远低于国际一线城市水平，且无房产持有税。上市房企市值较高，但估值不及物业公司，也反映了房产需求的预期变化。」
关于如何构建房地产行业未来发展的长效机制，刘锋提出四个方面的建议：一是房企经营方式的全面转型；二是房地产市场交易机制的重塑；三是房地产金融资产负债表的重构；四是法律是构建行业长效机制的基石。