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　　上海从不缺高端产品，也不缺高端购买力。面对疫情影响，上海高端住宅市场依然表现强劲。为此，界面楼市邀请第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人、高级董事唐华对话，一起探讨上海高端市场的表现和信心。

　　据统计，去年全国核心城市单价10万以上住宅成交1.88万套，其中上海成交了1.02万套，占比达63%。同时，2022年上海土地、新房、二手房三项成交金额在全国范围均获第一，且均大幅领先于第二位广州、北京、杭州等一线城市，足见上海的整体经济实力和楼市韧性。

　　唐华认为上海这座城市未来仍具有巨大潜力，“虽然去年经历了一些不一样的情况，但从数据上来看，上海成交表现仍旧占据全中国的首位。无论是楼市韧性和消费力，大家对上海的未来仍充满信心。”

　　统计数据显示，上海去年10万以上均价预售证供41张（34个项目），整体表现可圈可点。唐华认为，“2022年高端住宅市场总体表现，我觉得非常有亮点。特别是在市中心的传统板块，认筹都达到了非常好的结果。”

　　比如，单价最高的绿城外滩兰庭14.5万/平米认购率达400%，足见上海高端市场的强劲韧性。而位于杨浦东外滩的仁恒海上源以近1100套成交、占上海单价10万以上项目成交首位，也展现了新的板块活力。

　　而从上海内环内高端市场来看，2022年新盘预售证为29张，较上年增长7%。在去化方面，内环内项目触发积分率达74%，远高于其它环线%比例。同时，高端项目开盘日光现象较为普遍，甚至多个客户争抢一套房源。可见在楼市下行阶段，高端市场表现更为坚挺。

　　投资房产一直是增值保值的重要渠道，特别是在上海高端住宅市场，内环核心地段依然是供不应求。即便是在去年，上海内环内一共取得 29 张预售许可证增长了7%，市场表现一直强劲。分析其原因，包括跟新房市场价格倒挂、购房者对改善居住需求、以及对未来的市场的信心等综合因素有关。

　　不过，上海高端市场并非一成不变，新的板块也在重塑升级，比如当前热点在徐汇滨江，但东外滩已是未来高端市场新的增长点。再比如，随着前滩项目的逐渐收尾，前滩南板块也将顺势崛起。

　　“未来，虹口、杨浦和普陀是值得关注。尤其在去年，我们感受到这几个区的政府投入力量非常大，政府希望把这些区打造出一个新的样子，从建筑保护、规划，或者直接注入新的产业，多方面都在投入升级。”也就是说，只要你选的区域面貌在升级，而且未来开发有空间，就值得去投资关注。

　　在项目选择方向上，唐华给出建议：首先可以考虑丰富配套的综合体类项目，可以提升生活便利。同时，选择板块有主题或有规划发展潜力的区域。另外，挑选拥有良好的内部设计和社区服务，可以使居住体验更完整，生活品质得到延伸。最后必须考虑开发商的实力，选择有持续经营理念的企业，未来才更有保障。同时，在资金允许的情况下，唐华建议购房者优先入手面向改善的大户型，这是基于市场需求、房票、稀缺性的优选。

　　对于上海未来产品创新，最值得关注当然是城市更新。因为城市更新不只是建筑上创新，更多而是在建筑内部服务体系创新，以及在原有历史文化跟现代文化的结合上挖掘。

　　1月29日，上海徐汇区召开了2023年城市更新攻坚战推进大会，城市更新攻坚战目标任务超400个项目。唐华预见，“这类创新会层出不泛亚电竞穷，因为经过这几年发展，城市更新项目从拿地研究到打造，今年上市高峰期就要出现。开发商深知未来市场的竞争激烈，也在追求差异化的产品。面对这样的一个竞争，未来我们会看到一系列的不同的内容、形式，它跟过往看到千篇一律的产品不一样，我觉得非常有意思。”

　　第二，文化与生活的结合，必将注入到未来社区生活当中。越来越多的住宅，将文化艺术主题结合，去满足客户精神需求。“我们看到早期一些住宅，做一些艺术活动，客户的迎合度没有那么强。但是现在大众对艺术品接触面越来越广，艺术跟产品之间的结合，在不断的在磨合。所以我觉得文化、生活以及艺术追求，会慢慢融入到未来高端住宅中去，这将是一个趋势。”

　　第三，未来市场会更加细分，针对不同的客群，打造不一样的产品。比如，如何帮助来上海发展的年轻人落地生根融入城市，或者针对他们生活需求，打造针对性的产品。把针对性的客群服务好，这也是未来创新需要研究的课题。

　　小结：在今年市场信心上，唐华对开局给出高度点评，“我们感受到今年的势头，开局就不一样，感受到市场整体的信心完全被提升。目前来看，无论是买家，还是开发企业，还是去年的政策支持，都已经做好的铺垫和布局。我觉得今年肯定要好，而且必泛亚电竞须要好。”在2023年上海市场上，包括嘉里集团、新鸿基、香港置地还有保利、瑞安等品牌开发商，有一批期待项目即将入市，将为上海高端市场注入创新元素。同样，今年市中心外环，都会有一些亮眼项目出现，未来市场将十分精彩值得关注。

　　“我觉得今年是一个难得有好项目，又是有好氛围双好局面，今年高端市场一定会是非常成功。”