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昨天(8月13日)，东莞市自然资源局关于印发了《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》(以下简称《指导意见》)。
《指导意见》适用于建设用地上开发建设的居住项目：居住用地、居住+商业(或其他类别规划用地)的混合用地。8月13日前建设工程设计方案已获批的建设项目，按照已批方案进行建设，或在不改变原规则总体布局结构的前提下申请方案微调的，继续执行原审批标准，不适用本指导意见。
根据《指导意见》规定，按照高低有别，分类处理的原则对居住项目内住宅建筑进行分区域，分类型管控。
其中对重点地区严格管控(南城、东城、莞城、万江)跟轨道交通TOD地区等高密度发展区域，应坚持节约集约利用土地，禁止规划布局层数低的住宅，但对一般地区适度管控，为保持正常延续性、适应市场客观需求，允许规划少部分层数低的住宅，同时通过限制该类住宅规模。值得一提的是重点提到居住项目内严禁建设别墅，低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。
据了解，当前东莞市场上有面积在144平方米以内的“小别墅”。“小别墅”每一层面积很小，自带小花园，或拥有不少的赠送面积。由于“小别墅”产品首付及总价相对较低，逐渐成为市场的“香饽饽”。《指导意见》出台后，市场上这类型的“小别墅”产品或难再现。
业内人士表示，“小别墅”盛行除了能够以低首付吸引购房者，促进成交、回笼资金外，房企热衷于开发“小别墅”更重要的原因，是因为“小别墅”单价定价较高，能够提高楼盘溢价，让整个项目获得更高的利润。
有业内人士分析，《指导意见》印发，意味着以后东莞市场上或不再有新的“小别墅”产品出现，减少楼盘高溢价定价因素，更有利于房价的稳定。同时，也会给市场上高价地项目开发建设带来更严格的要求，推动房企在拍地时更加理性、谨慎。
值得一提的是，与东莞“限低”不同的是，合肥去年7月29日发布了“限高”要求，合肥市规划局发布了一则关于“合肥市区新上市住宅项目，建筑层数原则上不高于24层，五县市原则上不高于20层”的新要求。
近年来，合肥市围绕“城市设计”与“城市双修”(生态修复、城市修补)工作，提升城市细节品质，塑造优美宜人的人居环境，打造了芜湖西路、皖河支路、天柱路、习友路等精品道路和城隍庙、罍街、半边街、银屏街、新站黉街、巢湖半汤老街等一批特色鲜明的城市空间和亮点片区，城市建设品质、风貌得到显著改善。不过，在部分片区的住宅项目中出现了容量过高、平面布局单调、天际线不丰富等问题。
为了进一步提升城市品质，打造错落有致、通透疏朗的空间形态，合肥市规划部门就上述问题进行专题研究，进一步加强城市设计和强度区分的研究。
1、进一步加强城市设计和强度区分的研究，合理确定今后上市住宅地块的容积率，对开发强度过高片区的存量用地，要严格控制开发强度和建筑高度。
2、市区新上市住宅项目，建筑层数原则上不高于24层;五县市原则上不高于20层。
3、对于城市重要地段、节点的住宅项目，要结合城市设计研究成果，对空间形态布局、建筑容量、建筑层数进行总体把控，具体分析，以创造丰富的城市界*面和天际线。
虽然发布了“限高”要求，但合肥市规划部门表示，此要求只针对新上市住宅项目，另外也是“原则上”的，也就是说不会一刀切。
对于城市重要地段、节点的住宅项目，合肥市将结合城市设计研究成果，对空间形态布局、建筑容量、建筑层数进行总体把控、具体分析，以创造丰富的城市界*面和天际线。同时，注重打造错落有致、通透疏朗的空间形态，避免建筑高度“一扎齐”现象的出现。
业内人士解释，建筑高度与容积率有着直接的联系。容积率一般由各地方政府规定，不同建筑高度有不同的容积率要求。简单说，同样一个地块面积，容积率高，建筑高度可以建得更高，反之则低。
业内人士表示，合肥市2013年至2015年前后，高容积率的地块很多，很多住宅楼都盖到三十多层，2015年下半年后，放出来的地块很多都是低容积率。“控高”新规的出台，可能导致中低端住房项目较少，中高端住宅项目较多，一些开发商拿地后，受低容积率的要求所限，可能采取一半开发高层，一半开发别墅或洋房的做法。
事实上确实如此，目前合肥市面上已经建成的住宅大多楼层较高，而新建成或已经在建的项目楼层基本上zui高也就二十多层。楼层限高合肥并不是先例，全国多城都有出台住宅限高的措施!整体来看都是为了改善人居环境，调减土地开发强度。
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