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原标题：2022年南通市区商品住宅市场整体表现平稳，成交均价最高23938元/㎡
土拍讯据土拍大数据统计，2022年南通市区（不含通州区、海门区、通州湾示范区，下同）共成交35宗经营性建设用地，总成交面积149.31万㎡，总成交金额212.67亿元，整体表现可观。就楼市而言，2022年南通市区商品住宅供应量大幅缩水，购买力不足导致去化周期逐月递增，整体表现“量价齐跌”，但年末刺激政策不断，2023年若从政策端入手，或将促进楼市小幅回暖。
2022年下半年中央多次表态支持“保交楼”，并要求各地政府加快落实相关举措及配套资金。据了解，目前已有超70省市根据当地实际情况，实质推动“保交楼”举措落地。
2022年11月份，央行和银保监会联合发文，要求从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。至此，“金融16条”政策正式出台，也标志着房地产“稳主体”政策全面加力，正式开启防范化解优质头部房企风险。
自“金融16条”政策出台后，房企融资支持进展明显加快，证监会随即发布优化调整房企股权融资5项措施，以恢复上市房企和涉房上市公司再融资。“三支箭”即信贷融资、债券融资、股权融资，政策的落地，致使供给端支持政策框架基本形成。
尽管市场下行情况明显，房地产政策也陆续转向支持为主，但“房住不炒”依旧贯穿全局。2022年中央多次强调“房住不炒”，这也意味着“房住不炒”依旧是我国长期坚持的房地产行业定位。
在二十大报告中，中央提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善购+租、市场+保障的住房体系。
据统计，2022年南通市区商品住宅总供应面积为85万㎡，同比下跌61.5%；总成交面积80万㎡，同比下跌52.4%。
从近五年南通市区商品住宅供求情况来看，2018年供应量达到峰值，2019年成交量达到峰值，此后逐年下降，2022年受市场大环境影响，供应量与成交量下跌幅度明显。2018-2021年成交均价一直保持稳步上升，2022年受大环境下行影响，房价小幅下跌6.7%，但整体来看，新房房价表现平稳。
从南通市区2022年全年商品住宅成交情况来看，供应量主要集中在前三季度，其中1月份供应面积为全年最高，达到18.04万㎡，此后在第三季度再次迎来供应高峰期。成交方面，上半年整体成交相对下半年表现较为突出，其中，6月份最高达到10.59万㎡。
从上图可以看出，3月份开始成交均价小幅上升，5月份成交均价达到23938元/㎡，是全年成交均价最高的月份，此后仅小幅波动，呈现平稳发展的态势。
从月度存量和去化周期来看，2022年上半年南通市区商品住宅存量整体呈现稳定趋势，尤其是从3月份开始，商品住宅存量基本持平，下半年受新房集中供应的影响，商品住宅存量出现上升趋向，尤其是9月份商品住宅存量达到131.1万㎡，为全年最高水平。
从上图可以看出，去化周期第一季度较为稳定，自4月份开始涨幅较为明显。截止12月，南通市区去化周期为18.7个月，整体来看，南通市区商品住宅去化周期拉长，市场去化存在一定风险。
2022年受市场环境影响，需求与购买力不足，购房者观望情绪较浓，房企去化承压，楼市表现较为低迷。就新房市场而言，2022年南通市区新房供应量仅7030套，同比2021年的17668套跌幅约60%；新房成交量为6730套，同比2021年的14294套跌幅约53%。
2022年5月份，南通七部门联合印发通知，从提高住房公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、降低商业贷款首付比例、下调商业贷款利率、购房奖补等方面对刚需及改善型群体提出了多项购房优惠举措，且还针对优质房地产企业提质增效，提出了多条具体举措，如降低土地竞买保证金比例至20%，降低商品房每期预售申请面积标准等，有效提振市场信心。
展望2023年，当前的房地产市场仍处于“稳军心”阶段，短期内南通楼市或继续承压。但随着2022年年末刺激政策不断，且南通市也刚刚发布2023年一号文件，通过综合运用土地、财政、金融等政策，着力稳地价、稳房价、稳预期，因此2023年南通房地产市场仍值得期待！
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