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　　英国的新冠疫情终于在四月底出现质变：随着首相鲍里斯约翰逊宣布英国已经度过疫情顶端，英格兰全面封锁开始松动的五月份可看作是本区经济开始恢复的第一个月。今天我们为大家挑选了部分5月内与英国房地产市场相关的新闻，根据实事发展时间线为大家呈现本月英国各地房地产市场的变化。总结起来，对于住宅地产和商业地产来说，表面上的信息好坏参半，背后的情况则需要加以解读。

　　英国度过了新冠疫情高峰以及政府出台解封计划实际上为发生时间不同的两件事，但由于主题类似且相关性较强此处合并为一条。由于新冠疫情在英国高峰已过实际上是在4月底由鲍里斯约翰逊宣布，因此5月可整月被看作是新冠疫情开始缓和的月份。基于这种情况，政府也在5月11日公布了完整的解封计划，并且按照目前情况来看，计划措施及对应时间与实际操作差别不是很大。虽然这一新闻并非房地产业内部新闻，但解封开始对于房地产意义重大，我们也曾在《热点研究解封后伦敦房地产市场恢复情况预测》中进行过介绍，因此本次新闻精选以这一新闻开头。

　　5月13日，房地产中介机构被允许重开，同时居民的搬家活动也得以进行。这意味着住宅市场的销售行为开始恢复正常，且线下销售和看房能够重新进行。

　　作为英国房地产市场复兴计划的一部分，建筑工地的工作时间也被允许延长。目前虽然允许的时间为9点，但基于情况不同，每个行政区（由某一Council管理的整个区域）的工地实际工作时间也可以在负责人与当地政府讨论后按照实际情况调整。

　　原本开始于3月份的英国房贷推迟还款时间再度得到延长。从5月底直到8月底，在没有新的措施干预之前，房贷还款人们都可以暂时不偿还银行贷款而无需因此遭受罚金或者信用评级下降。

　　英国最大的两个房产交易网站（另一个是Rightmove）之一的Zoopla近日公布了一组数据，声称在5月12日至19日期间的住宅买家咨询量暴涨了88%，对应的Zoopla英国城市房价指数内需求量部分已经升高到今年3月处的情况，多个城市的需求量都出现了上升。

　　正如我们在4月新闻中解读悲观的市场数据时，指出这类数据有时只表示一种趋势，并不一定马上验证，或者情况与表现出来的实际并不太一致一样，5月住宅市场的主要新闻体现出的各种相对积极的报道也并不完全表示住宅市场就正在快速复原。这虽然听起来有些遗憾，但很可能是事实。除此之外，即便住宅市场没有在迅速复原，对于投资者来说，仍然值得在特殊时期探寻机会。

　　首先我们看一看5月这些新闻的主体脉络。从解封计划开始，到最后88%的需求量暴涨，似乎描绘出的是一个政府解封计划得力，住宅供给端和需求端同步开始恢复，住房持有者享受福利，住房的潜在买家则在不停扫货的情景。我们当然不能否认，房地产市场的确是本次疫情中能够较快恢复的市场之一，这一点在我国亦得到证明。但英国市场的实际情况与新闻表现出来的还是有所出入。

　　由于以上新闻均发生在本月，因此暂时没有同期房价数据用于表现市场最本质的反应。但我们可以从住宅买卖双方的交易能力着眼，看看达成交易的基本条件如何。

　　所谓交易能力，无非买家的购买力和卖家的销售力。这其中卖家的销售力可能需要一些解释：在销售像房屋这样的产品时，不但买家需要有能力购买，卖家也要有能力销售，这种要也是经济条件水平。我们假设大部分的住宅卖家都没有过度消费，住在一个自己很容易无法还贷的住宅里；在这一基础上，卖家没有经济情况恶化后急于抛售住宅的动机，但销售其住所则会令其承担寻找新住所的洽谈、搬迁以及可能的改变工作的资金、时间、机会成本。根据Property Week所作的一项针对新冠疫情对收入影响的调查，超过一半的受访者都在家赋闲，且有些人奖金与工资都受到了削减，少数人被裁员。因此，在目前大多数人刚刚开始回复工泛亚电竞作正轨的情况下，如果不是无法负担房屋（鉴于上文提及的还贷已经能够再推迟3个月，这一可能性进一步降低），卖掉大房换小房带来的是潜在的机会成本的流失，如果回到正轨了的工作继续，则本来就没有这样做的必要，反而令生活质量进一步下降；而在刚刚恢复工作的时候卖掉现有居所，去买更大的房子则是更加不合理的行为。综上所述，目前即便有许多感兴趣的买家，也未必有多少愿意卖的卖家。

　　而根据Zoopla的完整研究图表，虽然咨询量的确很多，成交量也开始在缓慢回复，但咨询与成交量之间的差异很大：即便需求量已经回到了3月水准以上，成交量仅为3月的30%。结合上文的收入影响分析，由于当前就业形势和工作收入的严峻情况而暂时不考虑出售房产。

　　房价的真实上涨往往建立在大量的交易量上，既然目前没有大量的成交，即便买房的问询者很多，能够对应大量需求，也可能并不能造成房价的迅速上扬。但我们需要记得，英国市场本来就不是一个房地产交易投机性强的市场，它的特征是普遍的供大于求带来的稳健性，并非潜藏了泡沫危机的莫名房价上扬。因此，目前大量的需求即便不体现在房价上，也还是能为中期市场恢复打下基础：毕竟在卖家比现在更有热情出售时，买家的购买需求已经存在。除此之外，在恢复线下销售后，咨询量能够出现如此大幅的上升，也证明了首先减轻住房市场限制的政策的科学性，体现了英国政府对于本土房地产市场的准确解读，体现了这一市场的政治稳定性。

　　从5月13日开始，英国政府正式启用自由职业者津贴计划。该计划每月为注册为自由职业者的人士提供最高2500英镑的津贴。这一补助计划还将一次性同时发放3月及4月的津贴，即每个在5月申请的自由职业者最多可获得7500英镑的补助。

　　鲍里斯约翰逊于5月26日宣布，全部非必要零售店铺将被允许在6月15日重新营业。这一举措与之前的解封计划预设时间相差不大。所谓非必要零售店泛亚电竞铺，指的是提供非日常生活所必须的商品或者服务的店铺，比如美甲店、服装店等等。

　　首先是关于给自由职业者提供支持的这一举措。乍看之下这与房地产市场关系不大，但实际上自由职业者是灵活办公市场上的重要消费者。对于研究灵活办公市场的机构来说，统计自由职业者的数量是研泛亚电竞究时需要做的重要内容。以JLL的灵活办公市场研究为例，里面就专门列出了不同地区的自由职业者数量，并且以此为部分依据用于判断一个区域的灵活办公市场潜力。

　　当然，虽然目前自由职业者得到了政府津贴，但这一津贴实际上并不直接作用于灵活办公消费上。这一举措的更重要的意义是为灵活办公市场保护其消费群体在新冠疫情冲击中得以幸存，以便在整个行业真正开始恢复时，灵活办公不至于损失大量的原本能够进行租赁的客户。我们认为这一行为的根本目的也并非是专门为了支持灵活办公市场，而是保证大量居民的消费水平。

　　而对于整个写字楼市场来说，灵活办公市场又是重要的参与者。实际上，以伦敦金融城为例，在2019年年末，灵活办公是这一场内写字楼租赁的最大消费者之一，占比超过20%。因此，为灵活办公保护其客源，也可以看作从侧面帮助了写字楼市场的需求。

　　现在来看第二条新闻，位于名胜古迹Marble Arch附近的16-17 Connaught Place的写字楼的出售。也许读者朋友们会对我们分享的这条新闻有所疑惑，因为相比于整个市场来说，一个项目的销售显得不值一提。

　　实际上，这个项目之所以被单独挑选出来报道，是因为其具有一定的特殊性。本项目所在地，从写字楼市场的划分来说应该属于West End市场，即我们通常认为的估值最高的伦敦写字楼细分市场。

　　而在West End，新闻中所标出的预计为4.4%的租金回报率是很少见的。由于本区写字楼资产价值高，虽然平均租金水平也居于英国之冠，但平均的租金回报率不到4%，而4.4%的租金回报水平，即便去到伦敦金融城也是高于平均值的。因此，作为一个位于West End市场，却还能开出4.4%的租金回报率的卖价的写字楼，其销售是具有一定的代表意义的。

　　这一交易的意义主要在于存在市场上因为疫情冲击（此为假设，也可能是其他原因，但疫情冲击可能性较大），可能有优质资产在以低于平均水准的价格出售。要解释这一点，首先需要结合West End的写字楼租金情况进行对比。本次出售的这一写字楼在2015年也曾出售，而，从2015年到2020年的5年中租金收益在上涨。2015年，本写字楼收益率为4.7%，售价为1.1亿英镑，因此其租金为63英镑每平方英尺左右。

　　根据Savills目前的West End写字楼租金收益，可以看出现在在West End的写字楼已经上涨了大约26%（下表中Grade A的水准）。在租金上涨的情况下，收益率反而下降，因此可以推断出实际上的卖价是不到West End均价的，即存在优质资产降价出售的可能。

　　最后是零售业的新闻，这一新闻乍看之下似乎是市场上零售业的全面复苏，但是，结合零售业最重要的人流量数据来看可能情况并不乐观。

　　Hoxton Analytics是一个专门研究英国的核心商业区人流量的机构。以伦敦为例，根据Hoxton的数据，在目前的人流量上，伦敦与去年相比差距非常大，仅能达到去年同期的大约10%左右。这样小的人流量不会只体现在数据上，而也将在现实生活中直接反应在街道。基于目前的情况来看，在许多写字楼已经恢复了员工工作的前提下，如果在6月，人流量不能大幅回升，很难保证零售经营者对此情况熟视无睹，仍然会完全复工。这也是零售业不确定性的最大问题所在。